Gli affitti brevi crescono in numeri ed in valore: il caso italiano

Negli scorsi anni, abbiamo osservato come la sharing economy applicata agli affitti a breve termine si sia sviluppata, spesso facendo i conti con le normative dei diversi Paesi.

Come abbiamo già riportato, l’anno scorso si è definito un nuovo contesto legislativo, per lo meno in alcuni Paesi europei. In Italia, ad esempio, il Governo ha approvato la cosiddetta “Tassa Airbnb”, che prevede l’applicazione di una cedolare secca al 21% per le compagnie che si occupano di affitti a breve termine, sia online che offline. In ogni caso, in occasione dell’ultima consultazione della Commissione Europea rivolta agli operatori del settore, in Italia (75%), Germania (68%), Spagna (59,1%) e Francia (50%), gli intervistati hanno dichiarato che le leggi dei rispettivi Paesi sono generalmente complicate e di difficile comprensione, specialmente in merito alla relativa tassazione.

Sembra comunque che l’incertezza legislativa non abbia influito più di tanto sul mercato italiano degli affitti a breve termine. “Si tratta di un fenomeno inarrestabile non tanto per mere ragioni economiche quanto perché rispondente a precise esigenze sociologiche che caratterizzano la società contemporanea” riferisce a Twissen Stefano Bettanin, Presidente di Property Managers Italia e CEO di Rentopolise c’è chi già parla della nascita di una nuova figura, il cosiddetto cittadino temporaneo, che si sposta periodicamente creando in ogni luogo in cui si radica economie indotte, seppur temporanee”.

Recentemente, Halldis S.p.A., compagnia italiana che gestisce affitti a breve termine per conto dei proprietari, ha pubblicato uno studio chiamato “Osservatorio sugli affitti a breve termine in Italia”. Il report analizza cinque città italiane (Milano, Roma, Firenze, Bologna e Venezia) e 980 immobili, ed è focalizzato su alcuni indicatori come l’Average Daily Price (ADP, ossia il prezzo medio per giorno), la cosiddetta “booking window” (il periodo di tempo tra la prenotazione e l’arrivo) ed la durata media di soggiorno relativamente agli affitti a breve termine sotto i 30 giorni di permanenza.

Il report rivela che Venezia è la città più costosa, con un Average Daily Price di circa 273 euro, mentre i soggiorni medi più lunghi vengono registrati a Roma (8,1 giorni) ed i più brevi a Venezia (2 giorni).
Firenze presenta la booking window più lunga, più di 84 giorni tra la prenotazione e l’arrivo, mentre Milano detiene la più breve, ossia circa 33 giorni. A prescindere da questi indicatori, lo studio riporta che il settore degli affitti a breve termine è in crescita in ogni città, tranne Venezia (-8%): Milano ha registrato una crescita dell’1,5% rispetto all’anno precedente, Roma +2%, Firenze +11% e Bologna +12%.

Secondo Vincenzo Cella, Managing Director di Halldis, il reddito lordo medio che genera ogni immobile messo ad uso per gli affitti a breve termine è di circa 16mila euro l’anno e, nelle città maggiori, questa cifra si duplica o triplica. A Milano, ad esempio, il reddito lordo può arrivare anche a 25mila euro, 18mila a Firenze e 30mila a Venezia.

“Oggi i viaggiatori non ricercano un posto letto, bensì esperienze” – riporta Bettanin – “Propongo un’esperienza sul territorio, magari un borgo o un centro minore di quelli non ancora inflazionati dal turismo di massa; il viaggiatore resta colpito dalla possibilità di vivere l’esperienza che ha a portata di mano e sceglie contestualmente quello che c’è intorno a partire dall’affitto temporaneo dell’immobile. In questo modo a trarre vantaggio dallo short term non sono solamente l’intermediario, il gestore o il proprietario dell’immobile stesso, ma tutto il tessuto sociale ed economico in cui è inserita quell’esperienza che ho proposto.

Noi di Twissen abbiamo osservato che gli affitti a breve termine stanno crescendo a ritmo sostenuto, nonostante debbano affrontare molteplici contesti legislativi e sistemi di tassazione. In Italia, le principali città stanno registrando notevoli crescite anno dopo anno, dimostrando che questa tipologia di alloggio cresce in popolarità e viene sempre più percepita come affidabile e sicura. I proprietari degli immobili possono in questo modo trovare crescenti opportunità di business in questo settore.